很多人想用房子二胎貸款來增加資金彈性，不論是整合卡債、裝潢還是周轉。但什麼是房子二胎貸款？房子二胎貸款是指在已有一胎房貸的基礎上，再以同一房屋作為抵押申請第二順位貸款。申請房屋二胎貸款，利率與貸款額度怎麼算？房子二胎利率一般比一胎房貸高，實際利率約落在7%至16%之間。至於房子二胎可以貸多少，主要取決於房屋市值及一胎貸款餘額。這篇文章帶你快速搞懂房子二胎利率行情、房屋二胎可貸額度計算方式，以及申請前該準備什麼，幫你省利息又用得安心。
一、房子二胎貸款是什麼？
房子二胎貸款又稱二胎房貸、二順位房貸、次順位房貸，就是在房子已經有一筆房屋貸款（第一順位抵押權）的情況下，因臨時有資金需求，再以同一房屋向另一家銀行、好事貸公司或民間機構申請第二筆房屋貸款，設定第二順位的抵押權。也就是說，同一房屋同時有兩筆抵押貸款，第二順位的債權人清償順序在第一順位之後。
房子二胎與房屋增貸有何不同？
當你名下擁有的房屋已經有貸款，但臨時出現一筆較大的資金需求，例如：創業投資、子女教育金、家庭醫療開銷或整合高利率負債時，這時，「房子二胎」、「房屋增貸」就成為了常見的選項。這兩者雖然都是以房屋作為抵押的貸款方式，但它們在貸款順位、申辦對象、利率條件及申請流程上有明顯差異。
- 房子二胎貸款
「房子二胎」則是指在已有一胎房貸的基礎上，再以同一房屋作為抵押向銀行或民間機構申請第二順位貸款，利率通常較高，申請條件較嚴格，且風險相對較大。
- 房屋增貸
「房屋增貸」，則是向原貸款銀行申請增加貸款額度，維持第一順位，利率較二胎房貸低，且審核流程相對簡便，但受限於原銀行的評估標準。
房子二胎 vs. 房屋增貸差在哪裡？
| 項目 | 房貸二胎（銀行） | 房貸二胎（好事貸、民間） | 房屋增貸（原銀行） |
|---|---|---|---|
| 貸款利率 | 年利率約7%～10% | 年利率約7%～30%（換算常以月利率計算） | 年利率約2%～3% |
| 申請條件 | 需提供財力證明，信用條件較嚴格 | 不看信用條件，審核較寬鬆 | 信用條件審核嚴格，需信用良好 |
| 貸款年限 | 2～15年 | 7～10年 | 與一胎房貸相同，最長可達40年 |
| 貸款額度 | 最高為房屋市價的90% | 最高可達房屋市價100%，甚至超過殘值 | 約為房屋殘值（市價扣除未還款額）的80% |
| 貸款風險 | 次順位抵押權，風險較高 | 利率較高，須謹慎比較與評估，風險較高 | 風險較低，因為是原貸款銀行增貸 |
| 申請速度 | 銀行審核較慢，約7～20天以上 | 通常2-3個工作天可放款 | 銀行審核較慢，約7～14天以上 |
| 適合對象 | 信用條件良好，提供財力證明 | 信用不佳、現金收入或急需資金需求較大者 | 信用良好，且資金需求較小者 |
當面臨急需資金的情況時，善用房屋資產進行融資是一種有效的方式。不論是選擇「房子二胎」或「房屋增貸」，都應根據自身的信用條件、資金需求、還款能力與風險承受度來做出判斷。
二、房子二胎可以貸多少？額度怎麼算？
房子二胎貸款是許多屋主在資金周轉時的選擇，但「房子二胎可以貸多少」是申請前最關心的問題。二胎貸款額度受房屋市價、一胎貸款餘額、貸款管道及借款人條件等多重因素影響。了解房子二胎的貸款額度計算方式、影響因素與實際試算，幫助你快速掌握自身可貸金額。
1.房子二胎貸款額度的基本公式
房子二胎的可貸金額，主要取決於以下公式：
可貸額度 = 房屋市值 × 可貸成數 − 一胎貸款餘額
- 房屋市值：由銀行或專業估價公司評估，不是當初買房價格，而是現在市場行情價。
- 總可貸成數：每家銀行不同，通常一胎＋二胎最高約抓 70%~90%（部分民間或融資公司可能可談更高，但利率也會拉高）。
- 一胎房貸餘額：要先扣除剩下未還清的金額，二胎只能在剩餘抵押價值內再借。
2.房子二胎可貸額度實際試算範例
假設房屋貸款為700萬，房屋貸款（即一胎房貸）設定金額為840萬元（通常為房貸額度的1.2倍），房屋鑑價為800萬元，且繳款5年後一胎房貸剩餘500萬元。根據不同貸款管道的計算公式：
| 貸款管道 | 二胎額度公式 | 二胎試算結果 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 銀行 | 800萬 x 90% – 840萬 | 720萬 – 840萬 = 負數（無法申請） | 因設定金額高於可貸額，無貸款空間 |
| 好事貸 | 800萬 x 100% – 500萬 | 800萬 – 500萬 = 300萬 | 審核較寬鬆，額度較高 |
| 民間 | 800萬 x 90% – 500萬 | 720萬 – 500萬 = 220萬 | 可貸成數較低，額度較少 |
由此可見，銀行因採用較嚴格的一胎房貸設定金額計算，導致此案例中無法申請二胎貸款；而好事貸與民間貸款則以一胎房貸剩餘金額為基礎，額度較為寬鬆，但好事貸的可貸成數較高，提供較多貸款額度。
房子二胎的可貸金額會因貸款管道與計算方式不同而有明顯差異。銀行審核嚴格且以設定金額為基準，可能限制貸款空間；替代貸款機構如好事貸則以剩餘還款餘額計算，額度較高且審核較寬鬆。借款人應根據自身房屋淨值及還款狀況，選擇合適的貸款管道，並留意各管道的成數與計算方式，以取得最佳貸款額度。
三、房子二胎的利率是多少？
想申請房子二胎？「利率到底多少？會不會太高？其實二胎房貸的利率通常會比一胎房貸高一些，因為它屬於次順位抵押，貸款機構承擔的風險比較大。這篇一次帶你看懂房子二胎利率大概落在哪裡、不同管道的利率比較，以及影響利率高低的關鍵因素，申辦前先評估清楚，才不會多花冤枉錢。
1.銀行房屋二胎利率區間（2025年7月更新）
根據最新資料，各大銀行的二胎房貸利率如下：
| 銀行名稱 | 起始利率（年利率） | 最長年限 |
|---|---|---|
| 陽信銀行 | 2.02% 起 | 20 年 |
| 凱基銀行 | 3.01% 起 | 10 年 |
| 玉山銀行 | 3.27% 起 | 15 年 |
| 新光銀行 | 3.34% 起 | 15 年 |
| 台新銀行 | 3.92% 起 | 7 年 |
| 王道銀行 | 4.31% 起 | 15 年 |
| 永豐銀行 | 5.66% 起 | 7 年 |
📌 大多數銀行的二順位房貸實際核貸利率約落在 7%～10% 之間，但實際利率會依個人信用、房屋條件與貸款用途而異。
2.好事貸、民間二胎貸款利率
如果透過好事貸公司或找民間借款公司辦理房子二胎貸款，利率通常會比一般銀行二胎高一些，因為提供的彈性較大，適合信用條件沒那麼漂亮、急需資金的人。
好事貸等融資公司
- 年利率約 7%～14%（實際依信用、房屋條件而定），利率與銀行相近
- ，但審核較寬鬆
- 核貸門檻較銀行寬鬆，流程比傳統銀行快
- 適合臨時周轉、信用分數不足600分、被銀行拒絕或無法取得理想利率的借款人
民間二胎貸款
- 年利率範圍更廣，約 6%～36%
- 業者常以用「月利率」包裝，換算成年利率後遠超過民法約定利率上限 16%，申請前一定要看清楚。
- 缺乏統一規範，合約條款差異大，若沒看懂利率計算方式或額外手續費，容易背上高額利息。
3.影響房子二胎利率的關鍵因素
- 信用評分與聯徵紀錄：信用越好，利率越低
- 房屋鑑價與屋齡：新屋、地段佳者利率較優
- 貸款用途：若用於整合債務或裝修，銀行較願意核貸
- 收入穩定性：有薪轉證明者較易取得低利率
- 貸款年限與額度：年限越長、額度越高，利率可能略高
房子二胎雖然能快速取得資金，但利率差異極大，從銀行的 2% 起到民間機構的 30% 不等。建議在申請前多比較不同管道的利率與條件，並進行免費試算與諮詢，才能做出最適合自己的財務選擇。
四、房屋二胎申請條件與流程？
房屋二胎貸款能幫助你運用房屋增值空間，解決短期財務困難，是以已有房屋的剩餘價值申請的第二順位抵押貸款。想順利取得房屋二胎資金，了解申請條件與流程非常重要，能有效提高核貸成功率並順利取得資金。
1.房屋二胎申請條件
1.申請人資格
- 年齡通常介於20至65歲之間，具備完全行為能力且為中華民國國民。好事貸則開放至18至70歲。
- 具備穩定的工作或收入來源，銀行多要求薪轉證明、扣繳憑單等財力證明，好事貸公司審核較寬鬆。
- 信用紀錄良好，無嚴重信用瑕疵（如呆帳、遲繳等），且負債比建議控制在40%以下。
2.房屋條件
- 申請人或保證人名下擁有房屋，且房屋產權完整無爭議。
- 房屋需具備足夠的增貸空間，即房屋鑑價後，扣除一胎貸款餘額後仍有剩餘價值可設定第二順位抵押權。
- 房屋屋齡不宜過高（通常不超過30年），屋況良好，銀行才較願意承作。
3.其他條件
- 提供申請人身份證明、財力證明、房屋權狀等文件。
- 若申請人為自營商、自由業者或無薪轉者，好事貸公司審核較寬鬆，銀行則較嚴格。
2.房屋二胎申請流程
- 評估與比較貸款方案
根據自身條件與需求，先比較銀行、好事貸、民間貸款等不同管道的利率、額度與申請條件。 - 準備申請資料
包括身份證明、房屋權狀、財力證明（薪轉、扣繳憑單）、一胎貸款繳款證明等。 - 送件申請
將資料提交給選定的貸款機構，由專員進行初步審核。 - 貸款審核
貸款機構會進行信用評估、房屋鑑價及還款能力評估。 - 簽約對保
審核通過後，與貸款機構簽訂二胎房貸合約，確認貸款條件。 - 設定抵押權
雙方前往地政事務所辦理第二順位抵押權設定，完成法定程序。 - 撥款
設定完成後，房屋二胎貸款金額會撥入借款人所指定帳戶。
房屋二胎貸款申請條件主要包括年齡限制、穩定收入、良好信用及房屋具備增貸空間。申請流程從評估方案、準備資料、送件審核到簽約設定抵押權，步驟明確但需細心準備。建議借款人依自身狀況選擇合適貸款管道，並詳閱合約條款，避免利率過高或隱藏費用，確保資金取得順利且還款無虞。
五、房子二胎貸款風險與注意事項
房子二胎貸款缺點與風險
- 順位風險
二胎房貸是第二順位抵押貸款，若房屋遭法拍，第一順位貸款機構會優先獲得清償，二胎貸款機構與借款人則可能面臨無法全額回收貸款的風險。這也使得二胎貸款利率普遍高於一胎房貸，借款人需承擔較大還款壓力 - 利率較高，增加還款負擔
二胎房貸利率普遍高於一胎房貸，銀行約7%～10%，好事貸公司7%～16%，民間貸款甚至高達12%～36%。利率越高，總利息支出越多，還款壓力加重。 - 謹慎評估財務狀況
申請二胎貸款之前，你需要評估自己的還款能力。考量現有的財務狀況和未來的收入預期，確保能夠承擔額外的還款負擔。過高的還款壓力可能會影響你的生活品質，因此要審慎評估。 - 貸款管道風險
二胎房貸管道多元，除了銀行與好事貸公司外，還有許多民間貸款業者。由於民間業者缺乏監管，存在高利貸、隱藏費用、詐騙等風險，借款人若不慎選擇不良業者，可能面臨財產損失甚至人身安全威脅。 - 合約條款複雜，需謹慎審閱
二胎貸款合約中常見違約金、提前清償罰則、費用項目等條款，尤其是小字部分，若未仔細閱讀或理解不清，容易產生糾紛與額外負擔
2. 申請二胎房貸的注意事項
- 選擇合法且受監管的貸款機構
優先考慮銀行或好事貸公司，避免民間不法業者，確保貸款安全與合約透明。 - 詳細閱讀貸款合約
確認利率計算方式、違約金條款、提前還款條件及各項費用，避免模糊條款導致權益受損。 - 評估自身還款能力
不要只看可貸額度，理性評估每月還款負擔，避免因利率較高或還款期限短，造成資金壓力過大。 - 警惕高額代辦費與隱藏費用
民間貸款常見高額代辦費、雜支，借款人需事先詢問清楚，避免額外負擔。 - 避免頻繁申貸與信用瑕疵
頻繁申貸或信用不良會影響核貸成功率，且可能被貸款機構視為高風險客戶。
房屋二胎貸款雖能快速取得資金，卻伴隨較高的利率與風險。借款人在申請前務必審慎評估自身還款能力，選擇合法且受監管的貸款管道（如銀行或好事貸），仔細閱讀合約條款，並警惕高利率與隱藏費用。透過充分準備與謹慎選擇，才能降低風險，確保房屋二胎貸款成為有效的資金周轉工具，而非財務負擔的陷阱。